허재섭 코리아 경매전문교육센터 대표교수

허재섭 코리아 경매전문교육센터 대표교수Q 창원시 명곡동에 사는 권씨는 2012년 12월 창원시의 한 아파트에 선순위 근저당권이 설정돼 있어 후순위의 임차인에게 임대차보증금 반환의무가 없을 것으로 예상하고 입찰가액 7700만원을 적어 아파트를 낙찰 받았다.

그런데 원래의 집주인이 경매대금 납부기일 전에 선순위 근저당권의 채무를 갚아 버려서 임차인에게 대항력이 생기게 되었고, 이에 따라 권씨는 경락대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 임차권 자에 대항할 수 없으므로 임차인에 대한 임대차보증금 반환의무를 지게 되었다.

그러자 권 씨는 원 소유자를 상대로 경매물건 또는 권리의 흠결이 알고도 고지하지 않아 손해를 입었다는 이유로 임대차보증금 상당의 손해배상청구소송을 제기했습니다. 1심과 2심에서는 권 씨가 패소하였는데, 대법원은 권 씨에게 승소판결을 내렸다.

▷법률근거 : 대부분의 아파트는 원소유자가 아파트의 최초 구입 시에 약간의 대출금을 받고서 구입하는 경우가 많아 금융기관의 1순위 근저당권이 설정되어 있다. 이러한 근저당권자가 있는 것을 알고 주택을 임차한 임차인에게는 ‘주택임대차보호법’에서 정한 대항력이 인정되지 않으나, 경매절차 도중에 이 1순위 근저당권을 말소하면 대항력이 생기게 된다.

A 대법원은 권씨가 부동산 경매절차에서 선순위근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것을 알고 낙찰 받았는데도 원 소유자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위근저당권의 피담보채무를 변제하여 근저당권을 소멸시키고도 권 씨에게 아무런 고지도를 하지 않아 손해를 입혔으므로 경매 시의 매도인의 하자담보책임에 따라서 권 씨가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 판시했다.

재판부는 또 경매에 참가하는 자는 자기의 책임과 위험부담 하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석해 경매참가 여부 및 매수 신고가격 등을 결정해야 하지만, 경매기일이 지난 후에 생긴 선순위 근저당권의 말소라는 사정변경에 대해서까지 경락인에게 그 부담을 귀속시킬 수는 없다고 지적했다.

임차인의 대항력을 유지해 주기 위해서 원 소유자가 경매절차의 종결 시까지 성의를 다한 것은 인정할 수 있으나, 낙찰자의 기대이익에 대한 권리도 보장해 주어야 한다는 점에서 주의를 요하는 판결이라고 하겠다.