장재호  엠제이 경매스쿨 대표강사

현재 부동산경매시장의 대중화로 인해 수익률 저하와 낙찰의 어려움을 호소하는 분들이 많다. 정작 싸게 살려고 했던 물건을 경쟁심리로 인해 시세만큼 아니면 시세금액을 초과해서 받는 경우도 허다하다. 현재의 공매시장은 아직까지는 입찰자 수가 경매시장의 절반밖에 되지 않고 입찰가도 약 10~15%선으로 낮아서 틈새시장으로 공매시장을 공략해볼 수 있다. 공매의 위험성은 경매와 달리 인도명령 제도가 없어 명도가 힘들고 조세채권의 법정기일 등 예상치 못한 권리분석 사고가 일어나기도 한다. 하지만 기본부터 튼튼히 다져나간다면 각종 단점들을 수익으로 만들 수 있는 행운의 열쇠를 가질 수 있을 것이다. 그럼 공매의 정의와 종류들에 대해 알아보도록 하자. 부동산은 크게 법원을 통해 진행되는 경매와 한국자산관리공사의 온비드를 통해 진행되는 공매로 나뉜다. 그런데 이 2가지는 비슷하면서도 미묘하게 다른 구석이 있다. 따라서 경매를 어느 정도 아는 이들이 가끔 공매로 실수를 하는 경우가 있다. 둘의 차이를 충분히 인지한다면 입찰참여자에게 더 넓은 기회와 더 나은 결과를 안겨줄 것이다. 특히 공매물건 중 압류물건을 중심으로 경매와의 차이를 살펴보면 공매란 넓은 의미로 국가기관, 지방자치단체, 교육기관, 공기업 등 공공기관이 보유하고 있는 자산을 처분하기 위해 불특정 다수를 상대로 한 공개경쟁입찰방식으로 한국자산관리공사의 전자자산처분시스템인 온비드(OnBid.www.onbid.co.kr)를 통해 매각하는 것을 말한다. 또한 사전적 의미로는 공매란 공공기관(公共機關)에 의한 매각(賣却)이라고 정의할 수 있으나 부동산신탁회사, 은행 등 금융회사, 대한주택보증(주) 등 공공기관이 아니더라도 일정한 매각대상 자산을 보유한 자가 이를 매각하는 경우 공매라는 용어를 일반적으로 사용하고 있다. 이럴 경우 공매는 ‘공적기관(公的機關)에 의한 매각’이 아닌 ‘공개매각(Public sale)‘을 의미하는 것으로 볼 수 있다. 하지만 통상적으로 한국자산관리공사에서 실시하는 공매라고 하면 조세체납을 이유로 하는 압류재산 공매를 일컫는다. 한국자산관리공사는 자산관리 전문기관으로 1970년 전 금융기관의 비업무용재산 매각업무를 수행하면서 공매제도를 도입했고 1984년 국세 압류재산 공매업무, 1987년 지방세 압류재산 공매업무, 1996년 국유재산의 관리업무를 취급하면서 국내 최대의 공매전문기관으로 발돋움하게 됐다. 2003년 1월부터 인터넷공매 제도를 도입했고 2004년 10월부터는 현장공매 제도를 폐지하고 온비드를 통해 인터넷공매만을 실시하고 있다.